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Il mercato immobiliare italiano nel primo trimestre 2009 ha proseguito il trend negativo. Le uniche eccezioni riguardano Roma e Milano. Secondo i dati elaborati da REplat, nel primo trimestre si è avuta una riduzione dell’offerta del 6.96%, dato che a fine trimestre è sceso a +3.59%, rispetto ad un dato di inizio anno del +10.55%. Era dai mesi di aprile e dicembre 2007 che non si registrava un’offerta cosi limitata, quando le percentuali erano rispettivamente del +2.95% e del +3.51%. In calo anche la domanda, scesa del 2.15%. In controtendenza Milano e Roma. Per le due metropoli, che rappresentano insieme oltre il 60% del mercato, rimangono forti sia la domanda che l’offerta di immobili e si assiste in particolare ad una elevata domanda di bilocali e trilocali. Le ragioni di questo rallentamento su scala nazionale, sono spesso determinate da uno squilibrio di prezzi tra la domanda e l’offerta. Nonostante il forte calo delle compravendite registrato nel 2008, i prezzi non hanno subito cali altrettanto drastici, diversamento da quanto si è verificato in altre nazioni e soprattutto negli Stati Uniti.

Il prezzo diventerà dunque l’elemento di primaria importanza per il settore immobiliare, alla ricerca di un prezzo di equilibrio tra la domanda e l’offerta tale da poter far ridare nuovo slancio al settore. A questo scopo, REplat ha calcolato la media dei prezzi per le diverse zone, in modo da fornire un valido supporto sia all’agente immobiliare che al venditore e far ripartire le compravendite proponendo valutazioni in linea con il mercato. Si tratta di una prima assoluta per l’Italia. Per effettuare le rilevazioni è stato adoperato il Valutometro, ovvero il mezzo che permette di valutare il valore di mercato piú verosimile per gli immobili condivisi elencati nel sistema e relativi ad una data area. In pratica, vengono presi in esame i prezzi medi dell’offerta e i prezzi medi della domanda degli immobili situati nel raggio di 1 km da un dato indirizzo, differenziando il calcolo a seconda del tipo di immobile scelto.

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Dopo più di dieci anni di rialzi il mercato immobiliare urbano tira il freno a mano. Trend in netta diminuzione per il mercato immobiliare nel 2008, rispetto al’anno precedente, così come già previsto nel report Fiaip 2007. Per le compravendite immobiliari si registra  un andamento medio dei prezzi in calo tra il – 7 e -7,5% per  abitazioni e negozi, che si attesta al – 9,7% per il segmento direzionale. Inoltre sono sempre di più gli italiani (53%) ed i clienti extra U.E. (83%) che nel 2008  hanno fatto ricorso al sistema creditizio (mutuo) per acquistare immobili.

Le previsioni, per il primo semestre 2009, indicano una diminuzione per le compravendite ad uso residenziale, con particolare attenzione alle aree centrali, ed un aumento degli affitti a uso abitativo. E’ quanto emerge da un campione di informazioni elaborate e raccolte da oltre 500 valutatori Fiaip su tutto il territorio nazionale, al fine di misurare la variabilità non solo dei prezzi, ma in particolare dell’andamento del mercato immobiliare. Il campione rappresentativo delle principali aree urbane italiane è fotografato nell’ambito del Rapporto Fiaip 2008 sul mercato immobiliare, dalla Federazione nazionale degli agenti immobiliari Professionali. L’Osservatorio immobiliare urbano è stato realizzato quest’anno con il supporto scientifico dell’Università di Bologna – Dipartimento di Scienze Statistiche, e viene presentato oggi a Roma nel corso del Convegno: “Quali Strategie per il mercato immobiliare” promosso dall’Osservatorio Parlamentare sul Mercato Immobiliare (OPMI). Il campione analizzato in questa sede per il mercato urbano è formato su 9 maggiori città capoluogo di regione.

Il mercato delle compravendite e delle locazioni è stato messo sotto la lente per tipologia, ubicazione e stato della conservazione degli immobili. Sono stati individuati i vari tipi di contratti e la loro conclusione, anche con riferimento al credito e alla tipologia della clientela, individuando il numero delle transazioni e delle locazioni concluse tramite l’attività degli agenti immobiliari.

Compravendite In generale, il mercato indica nel 2008, rispetto all’anno precedente, un andamento dei prezzi in diminuzione di circa un – 7% / – 7,5% per le abitazioni e i negozi, che si attesta attorno al – 9,7% per il direzionale. Ciò è dovuto ad una diminuzione della domanda e ad una maggior offerta di immobili con un numero di compravendite concluse sempre minore. Per quanto riguarda le transazioni si rileva una diminuzione percentuale che varia dal – 10% dei capannoni,  al – 14% delle abitazioni e dei negozi, fino al – 15% per immobili ad uso ufficio. Ancora una volta si conferma come il tempo medio di vendita degli immobili ad uso abitativo arriva a 9 mesi. Più della metà delle compravendite (58%) avviene  con il ricorso al sistema creditizio.

Ma quali sono gli immobili più ricercati? Gli italiani apprezzano sempre di più i trilocali, semicentrali ed in buono stato. Dai risultati dell’indagine Fiaip si rileva infatti come le unità residenziali maggiormente compravendute sono per un 36% trilocali (soggiorno/cottura – 2 camere – servizi) e un 23% bilocali (miniappartamenti). L’ubicazione è prevalentemente posta in zone semicentrali e lo stato di conservazione che prevale è di alloggi in buono stato (73%) seguito dalle abitazioni di nuova costruzione (14%). Le previsioni per il primo semestre 2009 indicano una diminuzione dell’andamento delle compravendite degli immobili ad uso abitativo, con particolare attenzione alle aree centrali delle città dove il mercato potrebbe mantenersi stazionario. I dati raccolti, per il comparto residenziale danno come previsione un allungamento dei tempi di vendita degli immobili. 

Locazioni Il mercato delle locazione vede un rallentamento dei prezzi che nel 2008 subiscono una flessione contenuta (- 3,3%) per il comparto abitativo mentre per il commerciale la diminuzione é valutata attorno al 6-8% circa. Rispetto al 2007 il mercato delle locazioni indica, per il comparto residenziale, un aumento della domanda di abitazioni, un offerta di immobili che rimane stazionaria con un incremento del numero dei contratti. I contratti di locazione risultano in aumento del + 1,7% per gli affitti delle abitazioni, mentre per negozi (-7,78) e capannoni (-7,46%), si riscontra una flessione dei contratti che diventa più sensibile per le unità immobiliari ad uso direzionale (-9,88). Per le locazioni i tempi medi per affittare un immobile ad uso abitativo si attestano su un periodo da 1 a 3 mesi. Una tipologia richiesta sempre più anche dai clienti che optano per le locazioni è il  miniappartamento bilocale (38%), così  come il trilocale (34%), ubicato in zone centrali (39%) o semicentrali (54%). Lo stato di conservazione degli alloggi affittati è quasi esclusivamente di buono stato (83%). Per quanto riguarda le previsioni per il primo semestre 2009 per il mercato delle locazioni,  si indica una tendenza all’aumento degli affitti ad uso residenziale, soprattutto per gli immobili situati nelle zone semicentrali o periferiche delle città.

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Il mattone è meno caro, ma sono sempre meno gli italiani che si avventurano nell’acquisto. E’ sceso in media del 7% in Italia il prezzo delle abitazioni usate nei primi sei mesi del 2008, secondo i dati raccolti dall’ufficio studi United Business Holding (UBH), mentre le compravendite sono diminuite tra il 13 e il 15% rispetto alla prima metà dello scorso anno. Un trend discendente già anticipato dai risultati del primo trimestre del 2008, quando già il numero degli scambi di immobili aveva registrato un’accelerazione al ribasso rispetto al -4,6% con cui si era chiuso il 2007. Tengono ancora, invece, i valori delle nuove costruzioni, grazie alla domanda ancora superiore all’offerta in gran parte del Paese. Sul fronte dei prezzi, capofila dei ribassi sono Napoli e Palermo, giù del 9%, Roma (-8,3%) e Milano (-8%), con Torino, Bologna, Genova, Firenze e Catania a seguire. “Dopo oltre dieci anni di forti accelerazioni dei prezzi e di compravendite sempre in aumento, dalle 600 mila del 1999 alle 800 mila del 2007, il mercato doveva necessariamente rallentare” – commenta Alessandro Ghisolfi, direttore dell’ufficio studi UBH. “Questo calo ora ha iniziato a riflettersi, come era logico attendersi, sulle dinamiche dei prezzi”. Non manca di influire la congiuntura economica, che vede da un lato le difficoltà dei redditi più bassi e dei precari di fronte all’aumento dei tassi di interesse dei mutui e dall’altro il disorientamento delle famiglie dopo l’euforia degli anni passati. Con prezzi minori e meno richieste, risultano più brevi le trattative. “Con un prezzo di offerta, in particolare di un’abitazione usata da ristrutturare – spiega Ghisolfi – inferiore del 10% rispetto a un anno fa, la vendita si conclude in tempi molto più brevi rispetto alla media nazionale di 5,8 mesi”. Per la fine del 2008 UBH, che basa il suo studio principalmente sui dati delle reti di intermediazione immobiliare Professionecasa e Grimaldi Immobiliare e su quella di mediazione creditizia Rexfin, si attende prezzi in calo di altri due o tre punti percentuali e il numero delle compravendite stabilizzato nell’ordine delle 680-700 mila unità.

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