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Il Decreto Legislativo 15 novembre 1993, n.507, che impone il pagamento di un’imposta comunale per le affissioni pubblicitarie anche su proprietà privata, all’art.17 comma 1 lettera b), stabilisce che sono esenti dal pagamento della suddetta imposta: “Gli avvisi al pubblico (…) riguardanti la locazione o la compravendita degli immobili sui quali siano affissi, di superficie non superiore ad un quarto di metro quadrato”. L’esenzione stabilita dalla norma riguarda quindi mezzi pubblicitari o manifesti del tipo “vendesi”, in qualsiasi numero e chiunque ne sia l’autore, purché affissi sull’immobile oggetto dell’avviso e non superino le dimensioni indicate. L’art.23 del Codice della Strada vieta ogni tipo di pubblicità che “per dimensioni, forma, colori, disegno e ubicazione possono ingenerare confusione con la segnaletica stradale, ovvero possono renderne difficile la comprensione o ridurne la visibilità o l’efficacia, ovvero arrecare disturbo visivo agli utenti della strada o distrarne l’attenzione”. Il medesimo articolo sottopone l’affissione di mezzi pubblicitari visibile dalle strade “ad autorizzazione da parte dell’ente proprietario della strada nel rispetto delle presenti norme. Nell’interno dei centri abitati la competenza è dei comuni, salvo il preventivo nulla osta tecnico dell’ente proprietario se la strada è statale, regionale o provinciale”.

Anche nel caso in cui siano affissi dalle agenzie immobiliari, tali avvisi usufruiscono delle medesime esenzioni (autorizzazione ed imposta), ma l’agenzia deve poter dimostrare, se richiesta dall’autorità, l’avvenuta procura o contratto di mediazione da parte del cliente. Tali avvisi, infatti, non devono essere finalizzati a promuovere il marchio dell’agenzia, altrimenti è necessaria l’autorizzazione suddetta ed il pagamento della relativa imposta.

Nel caso in cui si intenda affiggere avvisi o cartelli non rientranti nei limiti sopra esposti, occorre richiedere autorizzazione al sindaco. Nel caso di pubblicità abusiva, l’amministrazione comunale “provvede a fare rimuovere (…) il mezzo pubblicitario collocato abusivamente, addebitando ai responsabili, previa contestazione delle relative infrazioni, le spese sostenute per la rimozione”. Se non viene corrisposta l’imposta di cui al sopracitato D.L. 507 del 15 novembre 1993, l’autore del mezzo pubblicitario ed il proprietario dell’immobile sono obbligati in solido per il “pagamento dell’imposta o del diritto dovuti, (oltre) una soprattassa pari all’ammontare dell’imposta o del diritto evasi”.

Da oggi la registrazione dei contratti di locazione approda sul Web. Arriva, infatti, dopo il Modello Unico per le persone fisiche e l’F24, un nuovo servizio online, in tempo utile per le scadenze di gennaio, che permetterà ai contribuenti di registrare i contratti di locazione e pagare le relative imposte con pochi click dal proprio computer. Non sarà, quindi, più necessario scaricare e installare un software dedicato, né utilizzare l’F23 cartaceo, ma basterà accedere alla sezione Contratti di locazione del menù Strumenti dell’area autenticata del sito http://telematici.agenziaentrate.gov.it per effettuare direttamente su Internet le proprie operazioni.

Il nuovo prodotto dell’Agenzia delle Entrate si chiama Locazioni web e consentirà di registrare i contratti compilando online i campi relativi al conduttore, al locatore, all’immobile e al canone di locazione. Basterà poi, cliccare su un pulsante per calcolare le imposte dovute, inserire le coordinate del conto corrente bancario o postale sul quale l’Agenzia addebiterà l’importo, il codice Pin e…tutto fatto! Senza fare file negli uffici o agli sportelli di pagamento. Grazie poi ad un’altra applicazione, Pagamenti Registro Web, sarà possibile versare l’imposta di registro dei contratti di locazione pluriennali sia per le annualità successive alla prima, sia per le proroghe, le risoluzioni e le cessioni delle locazioni.

Il nuovo servizio è, per ora, disponibile a favore dei contribuenti registrati a Fisconline, ma dal prossimo 9 febbraio sarà operativo anche per gli utenti Entratel. Fino ad oggi sono stati oltre 1,47 milioni i contratti registrati usando il software tradizionale (che rimane comunque disponibile sul sito web dell’Agenzia) o pacchetti di mercato, e circa 4 milioni i pagamenti eseguiti. Solo nel 2008 i contratti registrati telematicamente sono stati circa 174 mila, mentre i pagamenti hanno raggiunto quota 1,175 milioni.

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Nel caso si desideri vendere un immobile è fondamentale per prima cosa individuarne il giusto valore commerciale, facendolo “stimare” da un nostro agente immobiliare professionista. Questo agevolerà sia il proprietario, che potrà conoscere l’importo realisticamente realizzabile dalla vendita, sia l’acquirente, che non rischierà supervalutazioni. Sconsigliabile la stima “fai da te” o fatta da sedicenti persone più o meno esperte; mettere in vendita, infatti, un immobile ad un prezzo troppo basso procura un’inutile perdita economica al proprietario; per contro, un prezzo superiore a quelli accettati dal mercato, ne impedisce la vendita facendo perdere tempo prezioso. La valutazione corretta di un immobile non è semplice: presuppone la conoscenza tecnica necessaria, la conoscenza del territorio dove si opera ma è anche altrettanto indispensabile un’esperienza continuativa nella compravendita immobiliare che solo un professionista può garantire.

I principali motivi:

Il tema del Prezzo-Valore, che non gode ancora della dovuta conoscenza, merita di essere illustrato con chiarezza per dare diffusa informazione, a chi compra casa, su una norma che fornisce adeguate garanzie alle parti, e toglie nel contempo al mercato immobiliare l’opacità che lo aveva fino ad ora caratterizzato.

A partire dal primo gennaio 2006 è possibile regolare fiscalmente alcuni trasferimenti immobiliari al valore catastale, indipendentemente dal corrispettivo pattuito e indicato nell’atto. La norma sul prezzo-valore consente, in definitiva, la tassazione del trasferimento degli immobili sulla base del loro valore catastale e, al contempo, l’emersione dei valori reali delle compravendite. Viene così meno ogni convenienza di dichiarazioni dirette all’evasione fiscale (simulazione del prezzo), e si elimina il conseguente rischio di riflessi negativi sulla stessa efficacia civile dei trasferimenti immobiliari.

A chi si applica il sistema prezzo-valore? Deve trattarsi di cessioni soggette ad imposta di Registro (escluse quindi, le cessioni soggette ad IVA) nei confronti di persone fisiche che non agiscano nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali. Sono quindi soggette al prezzo-valore anche le cessioni effettuate da società, imprese o enti, purché nei confronti di “persone fisiche” e purché soggette a imposta di Registro (non IVA). In altre parole, oltre a tutte le vendite in cui entrambe le parti sono “privati”, sono soggette a prezzo-valore anche le vendite fatte a persone fisiche, da cedenti non-soggetti IVA (associazioni, fondazioni e simili), e anche quelle fatte, sempre a persone fisiche, da società o imprese in regime di esenzione IVA; ad esempio, le vendite fatte da imprese costruttrici o di ristrutturazione poste in essere oltre i quattro anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell’intervento, e le vendite fatte da imprese che non hanno costruito o ristrutturato l’immobile.

Quali sono i beni che possono beneficiare del sistema prezzo-valore? Deve trattarsi di immobili ad uso abitativo e relative pertinenze (box, cantine, ecc). Come confermato dalla stessa Amministrazione Finanziaria (Telefisco 2006) il regime di favore si estende alle pertinenze senza limitazione di numero e anche se acquistate separatamente dal bene principale, purché risulti nell’atto di acquisto la destinazione pertinenziale. Il sistema vale anche per gli acquisti di abitazioni e relative pertinenze che non possono godere delle agevolazioni “prima casa”. Quindi anche chi acquista una seconda o terza casa, dovrà pagare le imposte secondo le aliquote ordinarie, ma potrà chiedere che la tassazione venga comunque effettuata sulla base del valore catastale: il che costituisce comunque un bel risparmio!

Quando si applica il prezzo-valore? Si ritiene concordemente che la nozione di “cessione” comprenda, oltre agli atti traslativi del diritto di proprietà, anche quelli traslativi o costitutivi di diritti reali parziali e di godimento (ad esempio la nuda proprietà e l’usufrutto).

È necessaria una richiesta? La norma si applica a fronte di una precisa richiesta che la parte acquirente deve rendere al notaio: sebbene la norma sembri lasciare libertà sulla forma e le modalità di manifestazione di tale richiesta, è senz’altro opportuno che la richiesta risulti nel corpo dell’atto di acquisto.

Quali vantaggi ci sono? Per evitare che gli onorari notarili, che come ogni prestazione professionale sono calcolati sul prezzo reale, costituiscano un possibile disincentivo all’applicazione della nuova normativa, il legislatore ha prescritto che gli stessi siano ridotti; tale riduzione è fissata nel 30%.