Blog Immobiliare di Mediaimmobili Re Agency

In un Paese dove nell’ultimo anno i pignoramenti immobiliari sono aumentati del 13,4%, con un picco soprattutto nelle regioni del Centro (+21,1%), questa sentenza della Corte di Cassazione farà tornare il sorriso a migliaia di italiani alle prese con l’insopportabile peso delle rate del mutuo, dell’auto o del televisore ogni fine mese. I supremi Giudici hanno infatti stabilito – con la sentenza n. 4077 del 22 febbraio 2010 – che sono illegittime le ipoteche iscritte sui beni immobili se il debito reclamato e’ inferiore agli 8.000 euro e se non se ne dà preavviso al contribuente. In altre parole, con poche centinaia di euro non pagate non si rischia più di vedersi mettere un’ipoteca sulla casa.

La storia è nota. Un contribuente di Castellamare di Stabia (Napoli) ha proposto opposizione all’iscrizione ipotecaria su un immobile di sua proprieta’ spiegando che era si’ inadempiente, ma che il suo debito era dipeso dal mancato pagamento di una cartella esattoriale di 916,93 euro tra l’altro mai notificata. Pochi spiccioli, insomma. Tanto che già in primo grado il giudice di Pace aveva annullato l’ipoteca considerandola illegittima (sentenza n. 3770/2007). Una decisone che, tuttavia, non ha affatto convinto Equitalia che si è rivolta alla Cassazione. La società incaricata proprio per la riscossione coatta dei tributi ha, infatti, ritenuto incompetente il giudice di Pace, essendo intervenuta la giurisdizione esclusiva delle commissioni tributarie dl 223/2006 e spiegando che il limite di valore interessa unicamente l’espropriazione immobiliare e non anche l’iscrizione di ipoteca.

Ma gli ermellini hanno rigettato questo ricorso ed hanno accolto la difesa e le eccezioni presentate dall’avvocato del contribuente. Per la suprema Corte è, infatti, nulla l’iscrizione ipotecaria sui debiti di modico valore. Deve sempre superare gli 8 mila euro l’importo della cartella esattoriale sulla base della quale viene esercitata la formalità-ipotecaria prevista dall’art. 77 del d.p.r. a. 602/1973. Ciò in virtù del fatto che “l’iscrizione di ipoteca – si legge nella sentenza – è un atto preordinato e strumentale all’espropriazione immobiliare e in quanto tale ne eredita le regole operative”. In conseguenza del rigetto del ricorso l’Equitalia è stata anche condannata al pagamento delle spese del giudizio liquidate. Insomma, una sentenza clamorosa che ora apre le porte per una class action storica contro Equitalia per la revoca di un milione di ipoteche e il risarcimento danni ad un milione di contribuenti.

Riportiamo di seguito il testo completo della comunicazione inviata il 29 dicembre 2009, all’amministratore del Residence Le Verande.

Alla c. a. dell’Amministratore
Condominio “Le Verande” – Campitello Matese
dott. Sergio Rago
Via Giovanni XXIII, 13
86100 Campobasso

San Massimo, 29 Dicembre 2009

OGGETTO: Offerta per servizi di mediazione immobiliare;

Gentile Amministratore,
la presente fa seguito alla nota inviataci via fax il 22/12/2009.
Mediaimmobili è una Real Estate Agency associata Fiaip, iscritta all’ICE (Istituto per il Commercio Estero) e all’UIC (Ufficio Italiano Cambi) che si occupa di tutte le attività di mediazione immobiliare e creditizia per la clientela privata, per l’impresa e per le società di costruzioni. Siamo la prima Real Estate molisana che sul proprio sito Web integra la geolocalizzazione degli annunci con Google Maps e Google Earth, alla presenza di video-annunci su YouTube; inoltre siamo presenti nella rete di distribuzione mediante pay per click di Yahoo e Google, consentendoci di raggiungere con le nostre proposte oltre il 90% degli utenti attivi in Italia.
A partire dal 1 Gennaio 2010 e fino al 31 Dicembre 2010 siamo lieti di offrire ai condomini degli immobili da Lei amministrati le seguenti offerte:
- Sconto del 25% sulla mediazione per la vendita di un immobile;
- Sconto del 20% sulla mediazione per l’affitto di un immobile;
Le offerte suddette sono applicate alle tariffe indicate nel “Prospetto informativo” predisposto dall’Ufficio Studi Mediaimmobili e scaricabile al seguente indirizzo web: www.mediaimmobili.it/docs/termini-contratto-mediaimmobili.pdf
Cordialmente,
Dina Agostinelli
Mediaimmobili RE Agency

Scarica la lettera e le condizioni in formato PDF

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 17886 del 31 luglio 2009, torna ad occuparsi del problema legato alla vendita dell’appartamento ed al rispetto del regolamento di condominio di natura contrattuale da parte dell’acquirente. Il Supremo Collegio, riprendendo un orientamento consolidato, ribadisce l’obbligo per l’acquirente di rispettare il regolamento di condominio di natura contrattuale se lo stesso, all’atto della compravendita, lo ha accettato. Per comprendere al meglio il perché di una simile decisione, vale la pena soffermarsi brevemente sul rapporto tra regolamento di condominio e acquirente di un’unità immobiliare.

Il regolamento è una sorta di statuto interno al condominio che disciplina vari aspetti della vita comune, quali la ripartizione delle spese, il rispetto del decoro architettonico, ecc. Si distinguono due tipi di regolamento: quello assembleare e quello contrattuale. Una volta votato ed approvato nei modi e nei termini di legge il regolamento assembleare è obbligatorio per tutti i condomini. In effetti, trattandosi di un atto adottato con una deliberazione assembleare non potrebbe essere altrimenti. Il regolamento contrattuale, invece, è approvato e sottoscritto da tutti i condomini ed ha il valore di un vero e proprio contratto. Ciò significa che con questo tipo di regolamento sarà possibile limitare i diritti dei condomini sulle parti comuni o, addirittura sulle unità immobiliari di proprietà esclusiva.

Che cosa succede quando un appartamento in condominio viene venduto? Esistono delle norme che impongono all’acquirente di rispettare il regolamento condominiale? Sul punto bisogna fare una distinzione tra regolamento assembleare e contrattuale. Nel primo caso, la norma cui fare riferimento è l’art. 1107 c.c. Si tratta di un articolo dettato in materia di comunione ma applicabile anche con riguardo al condominio in virtù del richiamo contenuto nell’art. 1139 c.c. L’art. 1107, secondo comma, c.c. dice che il regolamento, che non sia stato impugnato nei termini di legge, vale anche per gli eredi e gli aventi causa (nella quale categoria rientrano gli acquirenti). Per il regolamento contrattuale la situazione è leggermente diversa. In ossequio all’ultimo comma dell’art. 1372 c.c., infatti, il contratto non produce effetto rispetto ai terzi che nei casi previsti dalla legge. Trattandosi di un vero e proprio contratto tra più parti (i condomini) e non rientrando il regolamento tra quei contratti validi, per legge, anche nei confronti di terzi, esso varrà per gli acquirenti solo se all’atto dell’acquisto verrà accettato.

Si è dibattuto al lungo tempo se l’efficacia del regolamento fosse vincolata alla sua trascrizione nei pubblici registri immobiliari o alla sua effettiva sottoscrizione in sede di stipula. La Corte di Cassazione con la sentenza citata, come detto sopra, riprende e ribadisce quell’orientamento secondo cui le clausole del regolamento condominiale di natura contrattuale, che può imporre limitazioni ai poteri e alle facoltà spettanti ai condomini sulle parti, di loro esclusiva proprietà purché siano enunciate in modo chiaro ed esplicito, sono vincolanti per gli acquirenti dei singoli appartamenti qualora, indipendentemente dalla trascrizione nell’atto di acquisto si sia fatto riferimento al regolamento di condominio, che – seppure non inserito materialmente – deve ritenersi “conosciuto o accettato” in base al richiamo o alla menzione di esso nel contratto (così Cass. 31 luglio 2009, n. 17886). Il caso di cui si occupava la Corte era relativo ad una società che aveva acquistato un intero immobile, ad eccezione di una sola unità immobiliare, per adibire gli appartamenti comprati ad albergo, uso, quest’ultimo, vietato dal regolamento di condominio di origine contrattuale che la stessa parte acquirente aveva accettato e si era impegnata a rispettare.

Gli esempi delle possibili applicazioni in altri campi non mancano. Quello che molto spesso genera contenzioso è il divieto di tenere animali in appartamento. Stando a quanto detto dalla Cassazione, dunque, se il regolamento contrattuale non è riportato o allegato nell’atto d’acquisto ma il compratore di un appartamento lo ha accettato e si è impegnato a rispettarlo, allora il divieto di possedere animali sarà valido. Così anche per il divieto di aprire studi professionali, locande e pizzerie, ecc.